El dictamen de compra de viabilidad para alojamiento turístico. Cinco pasos. Un veredicto. Un informe que puedes enseñar a tu gestor, a tu pareja o a tu banco.
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Empezamos por lo básico: qué cuesta, dónde está y de qué tamaño hablamos. Estos tres datos sostienen todo el análisis.
Pocos alojamientos se compran listos para operar. Si necesita reforma, el coste y el tiempo cuentan en la viabilidad real. Si no la necesita, déjalo en cero.
Sé realista, no optimista. Los números maquillados son el primer paso de las malas inversiones. Mira tarifas de alojamientos similares en tu zona.
La rentabilidad real vive en los gastos, no en los ingresos. He puesto valores típicos del sector como punto de partida, ajústalos a tu caso.
La forma de financiar cambia radicalmente el cashflow. Una operación puede ser excelente al contado y mediocre con hipoteca, o al revés.
Cada año se recalcula la cuota con el Euríbor de ese año más tu diferencial, el capital que queda por devolver y los meses que faltan (así lo hacen los bancos en España). Nadie sabe qué hará el Euríbor: prueba con uno más alto para ver cuánto aguanta la operación.
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